개발제한 토지 소유로 기각 위기, 의견서로 청산가치 재조정 후 개시결정

의뢰인 상황

의뢰인은 사회복지사로 근무하던 중 부모님의 건강 문제로 가족이 40년간 운영해온 중식당 일을 돕게 된 40대 남성입니다. 약 10년간 가게 운영을 함께 했지만 경영난이 지속되었고, 부친의 손가락 절단 사고까지 겹치면서 생활비와 병원비로 채무가 누적되었습니다. 결국 식당을 폐업한 뒤 화물기사로 재취업하셨지만, 누적된 약 4,234만 원의 채무를 정상 변제하기 어려워져 개인회생을 신청하셨습니다.

핵심 쟁점

신청 단계에서 회생법원이 의뢰인이 증여받은 부동산의 가치를 공시지가의 130%로 산정하라는 보정명령을 내렸습니다. 이 기준을 그대로 적용하면 보유 자산의 청산가치가 총 채무 원금을 넘어서면서 청산가치 보장 원칙에 위배되어 회생 신청이 기각될 수 있는 상황이었습니다. 법원은 사건 진행 단계에서 기각 또는 신청 취하를 검토하라는 경고까지 통지한 상태였습니다.

웰컴법률사무소의 접근

웰컴법률사무소는 즉시 보정명령에 대한 의견서를 제출했습니다. 해당 토지를 공시지가 130%로 산정하기 어려운 객관적 사유를 자료와 함께 입증했습니다.

첫째, 해당 토지가 특수용도구역인 개발제한 지역에 해당해 개발과 거래가 사실상 불가능하다는 점을 행정 자료로 소명했습니다.

둘째, 최근 5년간 인근에서 실거래 내역이 사실상 전무해 시장성이 형성되어 있지 않다는 점을 부동산 거래 자료로 보강했습니다.

셋째, 같은 사유로 이 토지를 환가하더라도 공시지가 130% 수준의 가치를 회수하기 어렵다는 점을 종합 의견으로 정리해 제출했습니다.

결과

회생법원은 웰컴의 의견서를 받아들여 해당 토지의 가치를 공시지가 100% 기준으로 재조정하는 데 동의했습니다. 그 결과 청산가치가 채무 원금보다 낮아져 기각 사유가 해소되었고, 2025년 8월 회생절차 개시결정이 내려졌습니다. 변제계획안은 약 4,234만 원을 60개월에 걸쳐 변제하는 안으로 정리되었습니다. 잔여 면책 영역은 없지만, 회생 절차를 통해 추심과 강제집행 정지, 변제 일정의 안정성이라는 보호 효과가 확보되었습니다.

비슷한 상황이신 분께

회생 신청 단계에서 보유 부동산이나 자산의 청산가치 산정 방식에 따라 기각 위기가 발생하는 경우가 있습니다. 이때 청산가치 산정 자체의 적정성을 의견서로 다투면 재조정이 가능한 영역이 있습니다. 특히 개발제한 구역, 맹지, 거래가 사실상 불가능한 토지처럼 시장성이 사실상 없는 자산은 공시지가 일률 기준이 실제 환가 가치와 크게 어긋날 수 있어, 행정 자료와 거래 내역으로 사정을 입증하는 편이 유리합니다.

회생 절차에서 기각 검토 단계는 사건이 종결되기 직전의 마지막 방어 기회입니다. 보정명령이나 기각 경고를 받으셨다면 시한 안에 자료와 의견서를 보완하는 대응이 가장 안전합니다.

본 사례는 실제 의뢰인 사건을 바탕으로 의뢰인 식별정보를 비공개 처리하여 안내드리는 자료입니다. 결과는 사건별 자산 구성, 청산가치 산정 기준, 자료의 완성도에 따라 달라질 수 있습니다.

웰컴법률사무소는 개인회생, 개인파산, 민사, 채권 회수 등 법률사무를 처리합니다. 기각 검토 단계의 사건이나 청산가치 산정이 문제인 사건도 검토 가능한 경우가 있어, 보정명령을 받으셨다면 무료 상담을 권해드립니다.

광고 책임 변호사: 양홍수